Notre point de vue, nos analyses ...

Sous le nom rassurant de « Voluceau », la commune du Chesnay-Rocquencourt s’est engagée dans un projet urbain qui pourrait peser lourdement sur ses finances et transformer en profondeur l’ancienne commune de Rocquencourt, sans véritable débat public. Derrière ce changement de nom – on ne parle plus du « site de l’INRIA », mais de « Voluceau », terme à consonance patrimoniale – se cache une opération de 860 logements sur un site jusque-là largement boisé, ancien quartier stratégique de l’OTAN, aujourd’hui propriété de l’État. L’INRIA, qui occupe ce terrain de 12 hectares le long de la RD 307, souhaite déménager. Pour financer ses nouveaux locaux, l’État a mis en vente le site. La Ville a délégué son droit de priorité à l’EPFIF (Établissement Public Foncier Île-de-France) et accepté une valorisation de 50 M€ HT, dont le produit doit en priorité financer le déménagement de l’INRIA. Autrement dit, toute l’opération est construite à l’envers : le prix a d’abord été fixé en fonction des besoins de l’État, puis le reste du montage a été ajusté pour justifier ce montant, quitte à faire porter le risque financier sur la commune. L’évaluation des Domaines fixe la valeur à 50 M€ : 17,9 M€ pour trois bâtiments conservés (bureaux Ciriani, gymnase, restaurant) et 32,1 M€ pour le reste du terrain et les bâtiments à démolir. Or, plusieurs éléments montrent que cette évaluation est déconnectée de la réalité du marché. Le bâtiment Ciriani, par exemple, est valorisé à 2 650 €/m² quand un immeuble de bureaux voisin, l’ancien siège de Mercedes, a été estimé à 687 €/m². L’écart est de 1 à 4, alors même que l’immobilier de bureaux s’est effondré avec la généralisation du télétravail. Des professionnels consultés estiment que le Ciriani ne vaudrait pas plus de 3 M€, contre 13 M€ dans le dossier officiel. Autre anomalie : alors que l’INRIA ne libérera le site qu’en deux temps (30 % en 2025, 70 % en 2028), plus de 80 % du prix a été payé dès 2025 : 1 M€ à la signature en juin 2024, 40 M€ en avril 2025, puis 9 M€ en 2026. Sans indemnités d’immobilisation, sans pénalités de retard, sans condition suspensive de permis de construire. Dans le privé, une telle opération serait impensable : les paiements sont normalement calés sur la possibilité d’utiliser réellement le bien, et une acquisition sans permis de construire s’accompagne en général d’une décote d’environ 30 %. Ici, aucune décote : c’est un cadeau financier à l’État, au détriment de la commune. Car le cœur du risque est là : ce ne sont pas la Ville ni l’EPFIF qui construiront, mais des promoteurs qui devront racheter des droits à construire. Si le marché ne suit pas, si les prix baissent ou si les programmes ne se vendent pas, l’EPFIF se retournera vers la Ville, qui devra compenser le déficit, rembourser les frais ou verser des subventions massives pour rendre l’opération viable. D’ores et déjà, la commune a commencé à provisionner 5 M€ au budget, somme manifestement insuffisante au regard des montants en jeu. Les erreurs de la municipalité actuelle se concentrent sur trois points majeurs. La première erreur consiste à avoir accepté une valorisation du terrain basée non sur le PLU actuel, mais sur un PLU futur. En pratique, la valeur du foncier a été calculée comme si le changement de PLU était acquis et comme si la constructibilité avait déjà augmenté. Or, dans une collectivité, la « rente » créée par une hausse de constructibilité doit normalement profiter à la commune, pour financer les équipements publics. Ici, ce surplus de valeur est capté par l’État, alors qu’il devrait financer routes, écoles, espaces verts, équipements de proximité. Pour tenter de faire rentrer les chiffres dans les cases, la Ville a ensuite augmenté la densité du projet. Initialement, il était question de 618 logements ; on en est désormais à 860 logements, dont 42 % de logements sociaux, sur une surface de plancher d’environ 57 500 m². Cette surdensification n’est pas guidée par un projet urbain réfléchi, mais par la nécessité de justifier un prix d’achat déraisonnable. La deuxième erreur tient à la qualité même de l’estimation. L’avis des Domaines de juin 2023, remis au conseil départemental des Yvelines, repose presque entièrement sur des références de marché pré-Covid. Il n’a pas été actualisé lors de la mise à jour d’avril 2024, cette fois adressée directement au maire du Chesnay-Rocquencourt. Entre-temps, le marché des bureaux a basculé, et l’immeuble Ciriani sera, en plus, libre de tout occupant. Il est significatif de constater que le département s’est retiré du dossier en 2023, jugeant l’équation financière insoluble, avant que le projet ne réapparaisse brutalement en 2024, porté par la seule commune, dans une grande opacité. La troisième erreur est de n’avoir jamais engagé une véritable analyse de bilan d’aménagement. Le coût réel du foncier ne se limite pas aux 50 M€ d’acquisition. Il faut y ajouter la viabilisation (voiries, réseaux), les espaces publics, la dépollution, les équipements publics, les frais financiers sur dix à vingt ans et les honoraires d’études et d’aménagement. À ce jour, ces postes sont soit sous-estimés, soit tout simplement absents des projections. Rien que pour les intérêts liés au portage foncier, il faudrait prévoir au minimum 10 M€ supplémentaires. Les coûts de dépollution et d’aménagement public sont, eux aussi, minimisés. Et tout cela, dans un contexte où la valeur des droits à construire est en baisse. En parallèle, les recettes sont, elles, surestimées. Les droits à construire de bureaux ne valent presque plus rien dans le contexte actuel. Les logements sociaux génèrent une charge foncière très faible. Reste donc essentiellement la charge foncière des logements libres pour équilibrer le bilan. Or, aucun promoteur ne prendra le risque de mettre sur le marché plus d’une centaine de logements à la fois, sous peine de faire chuter les prix. La comparaison avec le projet de la plaine de Gally, situé à proximité et conduit par la ville de Versailles, se passe de commentaires : Au final, une fois intégrés l’ensemble des coûts (foncier, aménagement, dépollution, équipements, intérêts, études) et replacés dans la réalité du marché post-Covid, il apparaît impossible d’équilibrer cette opération avec un terrain acheté 50 M€. Nous estimons à au moins 40 M€ le déficit potentiel pour la commune, réparti entre la surcharge foncière, les frais financiers, les coûts de dépollution et d’aménagement. Autant de charges qui, demain, se traduiront en impôts et en réduction de marges de manœuvre pour d’autres projets utiles aux habitants. Face à ce constat, il est indispensable de reprendre la main. Dès notre élection, nous demanderons un audit indépendant pour établir précisément les risques et responsabilités, et engagerons, avec des avocats spécialisés, tous les recours juridiques possibles afin de protéger la commune et ses habitants de cette bombe financière. Parallèlement, nous travaillons à des alternatives. Parmi elles, La première consiste à reprendre les discussions avec l’État pour étudier le transfert sur le site de l’INRIA le SGAP (services du ministère de l’Intérieur) actuellement implanté sur deux parcelles du Chesnay-Rocquencourt. La seconde hypothèse, est en lien avec la possible création d’une gare au Chesnay-Rocquencourt et la possibilité de négocier son implantation sur ce site. Nous souhaitons également accompagner différemment la transformation de ce site en ayant une approche plus globale intégrant les communes limitrophes à l’ouest et au nord. Ceci afin d’élargir la concertation pour optimiser l’aménagement de ce qui représente un des derniers grands sites disponible de l’ouest parisien. Ce qui se joue à Voluceau dépasse un simple projet immobilier : c’est un choix de modèle pour notre ville. Acceptons-nous qu’un montage bâclé en quelques mois transfère à notre commune un risque financier massif, sans concertation ni transparence, ou choisissons-nous un développement maîtrisé, soutenable et au service des Chesnaycourtois ?